الملكية العقاريّة الخاصة

الأستاذ: غسان الجمعة

إن الملكية العقارية لفظةٌ مركبة من كلمتين هما الملكية والعقارية، والملكية هي:” ذلك الحقّ الذي يرِد على شيء من الأشياء، ويخوِّل لصاحبه الاستئثار بسلطة الاستعمال، والاستغلال، والتصرف، في هذا الشيء، وذلك في حدود القانون”.

 وقد صرحت المادة 768 بذلك عندما نصت ” لمالك الشيء وحده في حدود القانون حقّ استعماله واستغلاله والتصرف فيه”

أما العقارية فهي: ” كلّ شيء مستقرٌ بحيزه وثابتٌ فيه ولا يمكن نقله منه دون تلفٍ فهو عقارٌ وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول” وهو ما عرفت به العقار المادة 84 من القانون المدني السوري.

وتنصّ الفقرة الأولى من المادة 825 من القانون المدني السوري على ما يلي: (تكتسب الحقوق العينيّة العقاريّة وتنتقل بتسجيلها في السجل العقاري) و من نصّ هذه المادة يتضح أن حقّ الملكية لا يُكتسب ولا ينتقل إلا بتسجيله في السجل العقاري.

وتقسّم المادة 86 من القانون المدني العقارات إلى عقاراتٍ ملك، وعقارات أميرية، وعقارات متروكة مرفقة، وعقارات متروكة محمية، وعقارات خالية مباحة.

أما عقارات الملك: فهي العقارات القابلة للملكية المطلقة والكائنة داخل مناطق الأماكن المبينة المحددة إدارياً.

وقد عرّفت نفس المادة العقارات الأميرية: بأنها التي تكون رقابتها للدولة، ويجوز أن يجري عليها حق تصرف.

وقد أعطى المشرّع حقا عليها لمن قام بحراثتها أو استعملها بوجه قانوني كما جاء في المادة 775 “يسقط حق التصرف في العقارات الأميرية بعدم حراثة الأرض، أو بعدم استعمالها مدة خمس سنوات”

وبالنسبة للعقارات المتروكة المرفقة: فهي التي تخص الدولة، ويكون لجماعة ما حق استعمال عليها تحدد مميزاته ومداه للعادات المحلية أو الأنظمة الإدارية.

أما العقارات المتروكة المحمية: فهي التي تخص الدولة أو المحافظات أو البلديات، وتكون جزءاً من الأملاك العامة.

وفي التقسيم الأخير أوردت المادة 86 العقـاراتِ الخالية المباحة أو الأراضي الموات: و هي الأراضي الأميرية التي تخص الدولة، إلا أنها غير معينة ولا محددة، فيجوز لمن يشغلها أولاً أن يحصل بترخيص من الدولة على حق أفضلية ضمن الشروط المعينة في أنظمة أملاك الدولة.

وتختلف الملكية باختلاف وجهة النظر إليها، فإذا نظرنا إليها باعتبار محلها وجدنا أنها ملكية واردة على منقول أو واردة على عقار وإذا نظرنا إليها باعتبار خصائصها برزت لنا ملكية خاصة وملكية عامة وإذا نظرنا إليها باعتبار صورتها وما تخوله للمالك من سلطات أمكن تقسيمها إلى ملكية مميزة أو تامة وملكية شائعة.

وباعتبار الملكية العقارية أحد أنواع الملكية فهي تنقسم بدورها إلى الأنواع التالية:

الأول: الملكية العقارية التامة: وهي الملكية العادية التي تخول لصاحبها جميع المزايا التي يمكن استخلاصها من الشيء كما ورد في المادة  770 “لمالك الشيء الحق في كل ثماره ومنتجاته وملحقاته ما لم يوجد نص أو اتفاق يخالف ذلك”

الثاني: الملكية العقارية المجزأة: المالك بما خوله القانون من تصرف قانوني على ملكه، له أن يتنازل عن بعض هذه الحقوق لفائدة غيره.

فيجزأ بذلك ملكيته، ومثاله أن يتنازل عن حقه في استعمال الشيء واستغلاله لصاحب حق الانتفاع، فلا يبقى له عندها إلا ملكية الرقابة.

وهذه الصورة هي الملكية المجزأة حيث جزأ المالك سلطاته، وحقوقه المكفولة قانونياً فلم يعد في يده سوى ملكية الرقابة، فالأرض التي وقع عليها صاحبها حق انتفاع لغيره يكون بموجب هذا الحق للغير أن يزرع الأرض، ويجني ثمارها، لكن ليس له حق التصرف القانوني عليها.

الثالث: الملكية العقارية المشاعة: وهي حالةٌ قانونية، تنجم عن تعدد أصحاب الحق العيني في الشيء الواحد، بدون أن تحدد حصص كل واحد منهم، ويكون لكل واحد منهم الحق في حصة تنسب إلى (العقار) في مجموعة كالنصف أو الربع أو الثلث.

وهذا ما أعلنه المشرع في المادة 780 إذا ملك اثنان أو أكثر شيئاً، غير مفرز فيه حصة كل منهم فيه، فهم شركاء على الشيوع. وتحسب الحصص متساوية إذا لم يقم دليل على غير ذلك.

ويجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو تحتها” فقد ورد في المادة 769

1 ـ مالك الشيء يملك كل ما يعدّ من عناصره الجوهرية، بحيث لا يمكن فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف أو يتغير.

2 ـ وملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها، إلى الحد المفيد في التمتع بها علواً أو عمقاً.

3 ـ ويجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو تحتها.